A gondos lakásvásárlási előkészületek, majd annak megtörténte után következik a kevésbé pozitív élmény: az esetleges építési, kivitelezési hibák felbukkanása. Milyen módon lehet erre felkészülni, s egyáltalán fel lehet-e? Mikor kezdjünk el odafigyelni a beruházóra (eladóra), kivitelezőre?
A megelőzéssel – gyakorlati és elméleti felkészüléssel – sok olyan későbbi bosszúságot tudunk elkerülni, mely a vásárlási láz eloszlását követően érheti a tulajdonost. E téren próbálunk tanácsot adni olvasóinknak, leendő lakástulajdonosoknak.
A vevő általában előre mérlegeli, hogy hol, milyen fekvésű, szobaszámú, elosztású ingatlant kíván megvásárolni, amelyben azután évekig, évtizedekig az otthonát kívánja kialakítani. Miután megtalálta a számára legmegfelelőbb, ideális környéken lévő „álomlakását” még egy fontos feladat hátra van: a pénzügyi fedezet előteremtése.
Ebben a két – roppant időigényes és teljes embert kívánó – feladatban már annyira elfárad, hogy alig marad ideje az épület, a lakás minőségével foglalkozni. Ez a „kis” figyelmetlenség azonban az öröm utáni üröm állapotát hozhatja. Hogy ez ne következzen be, érdemes odafigyelni a részletekre, melyben mint tudjuk az „ördög rejlik”.
Ismerjük meg tehát a jótállás (más néven garancia) és a szavatosság fogalmát. A fogyasztói érdekek jogérvényesítésére vonatkozó, de a legtöbb ember számára összemosódó szakkifejezések, amelyek azonban tartalmukban lényegesen különböznek.
Mit jelent tehát a jótállás és miben különbözik a szavatosságtól?
Általános megfogalmazásban a jótállás azt jelenti; a kereskedő, gyártó garantálja, hogy bizonyos időtartamon belül a termék kifogástalanul fog működni, és ez alól a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítani tudja, hogy a vevő rendeltetésellenesen használta a terméket. A jótállás csak bizonyos, jogszabályban meghatározott áruk és szolgáltatások körére vonatkozik, ezért is kedvezőbb a vásárlónak, mint a szavatosság, hiszen reklamáció esetén nem kell bizonyítania, hogy vétlen a termék meghibásodásában.
Ellenben a szavatossággal az eladó csak azért vállal felelősséget, hogy az eladáskor hibátlan terméket ad át a vevőnek, aminek nincs olyan rejtett hibája, mely csak később fog kiderülni. Szavatosság keretében nem az eladónak, hanem a vevőnek kell sajnos bizonyítani, hogy ő vétlen a meghibásodásban, az árú tehát már eladáskor hibás volt, de az átadáskor – a szerződés teljesítésekor – még nem lehetett azt észlelni.
A szavatosság akkor válik jelentőssé, ha a jótállási idő már letelt, hiszen a rejtett hiba későbbi jelentkezésekor a szavatosság még él.
Az érdekérvényesítésben segíthet a Fogyasztóvédelmi Főfelügyelőség (www.fvf.hu) illetve az Országos Fogyasztóvédelmi Felügyelet (www.ofe.hu).
Minőségi épület csak minőségi építőanyagokból készülhet, ezért az építési célú, szabványoknak megfelelő termékekre az unió valamennyi tagországában olyan minőségtanúsítvány kerül, mely igazolja, hogy az unió területén forgalmazhatók az adott termékek. A gyártók az ilyen termékeket „CE” jelöléssel látják el. Ha ilyen jelöléssel ellátott építőanyagokat használ a vállalkozó, a beépített termékek minőségéért már nem kell a továbbiakban aggódni.
Lehet a jó építőanyagot rosszul felhasználni? Sajnos ez is előfordulhat. Ezért fontos, hogy az építkezés teljes folyamata dokumentálva legyen. (Építési dokumentáció, anyagkiírás, költségvetés, építési napló.)
Ebből mit kérhet számon a vevő?
Nos már az adásvételi szerződés tartalmát célszerű gondosan tanulmányozni. Ebben ugyanis nemcsak a lakás paramétereinek kell szerepelni, hanem az eladó számos kérdésben szavatosságot kell hogy vállaljon az általa épített lakással, ingatlannal kapcsolatban. Ha még folyamatban van az építkezés, a vevő valójában egy fiktív lakással rendelkezik. Így hiába írta alá az adásvételi szerződést és fizette ki a vételár egy (vagy teljes) részét, a minőségi kifogásait egy érdekes helyzetből teheti csak meg. A vevő ugyanis hivatalosan nem tulajdonosa a lakásnak mindaddig, amíg használatbavételi engedéllyel nem rendelkezik.
Mi ilyenkor a lehetséges megoldás?
- Az egyik lehetőség, hogy a már adásvételi szerződést kötött tulajdonosok fogadjanak fel egy műszaki szakembert, aki időnként kimegy a helyszínre és személyesen ellenőrzi, hogy az adott munkafázisban a vállalkozó a megfelelő anyagokat, technológiát alkalmazza.
- A másik megoldás; kérjünk jótállási jegyet, kezelési útmutatót leendő lakásunkhoz, ingatlanunkhoz!
Mit jelent a gyakorlatban az újonnan épített lakások kötelező jótállása?
A lakásépítéssel kapcsolatosan kormányrendelet szabja meg a kötelező jótállás körét és feltételeit. Az újonnan épített lakásokhoz, épületekhez 3 éves jótállási kötelezettséget határoz meg a jogszabály, amelyet az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától kell számítani.
A kötelező jótállás kiterjed az:
- épületszerkezetekre,
- kiszolgáló helyiségekre,
- lakás- és épület-berendezésekre, azok beépítésére, illetve beszerelésére.
- az épület szigetelésére
- külső vakolására,
- garázsra és a teremgarázsra
- elektromos vezetékekre, kapcsolókra, csatlakozóaljakra ezek beépítésére
- klímaberendezés, pórszívó, vízforgató beszerelésére, beépítésére
A jótállás az építési szerződéssel építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában, pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a vállalkozót) terheli.
Fontos szabály
- Semmis az a megállapodás, amely a rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el, a megrendelőre nézve viszont megengedett, hogy vállalhat kedvezőbb jótállási feltételeket.
- A jótállási jogokat a lakás – épület tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig – a megrendelő – a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.
- A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető.
- A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni.
A jótállási jegynek tartalmaznia kell
- a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
- a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
- a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét,
- az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.
A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.
A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.
Ki kötelezhető a jótállásért?
A jótállás érvényesítéséhez tudni kell, hogy mindig azzal áll a vevő szerződéses jogviszonyban, akitől a lakást vette, illetve aki az adásvételi szerződést eladóként aláírta. Az eladónak kötelessége a jótállásért helyt állnia, azaz a problémát az erről szóló jogszabály értelmében elegendő az értékesítőnek jelezni, aki köteles törvényesen eljárni, a jelzett hibát elhárítani. Az eladó a tulajdonost nem küldheti a kivitelezőhöz hibaelhárítás vagy reklamáció céljából! Ez a tulajdonosra nem tartozik, hiszen abban az esetben is három évig kell jótállást vállalnia a beruházónak (eladónak), ha olyan berendezési, építési tárgy hibásodik meg, melyre az eredeti gyártó nem ilyen időtartamra vállalta esetleg a jótállást.
Fontos, hogy az újonnan épült épületek esetén a közös tulajdonban lévő területre vonatkozóan is érvényesítse a lakóközösség a jótállási jogát. Egy lift meghibásodása, vagy tetőbeázás az egész házat terheli, s az egész közösséget kedvezőtlenül érinti.
Mi az eljárás ilyenkor keletkezett vita esetén?
A lakásvásárló és beruházó (eladó) között létrejött adásvételi szerződés a Polgári Törvénykönyv hatálya alá tartozik, hiszen az voltaképpen egy fogyasztói szerződés. Amennyiben vitás helyzet adódik, melyet a felek nem képesek egymással hatékonyan rendezni, akkor egy kétlépcsős lehetőség áll a rendelkezésre.
Békéltető testületi vagy a bírósági eljárását lehet kezdeményezni. A békéltető testület határozata nem mindig kötelező az eladó számára. A békéltető testület a területi gazdasági kamarák mellett működő független testület, célja, hogy egyezséget hozzon létre a felek között. A békéltető testület eljárása lehetőséget biztosít arra a feleknek, hogy a vitát peren kívül rendezzék. A tulajdonosnak arra is lehetősége van, hogy akár az előbb felemlített eljárás alatt is, vagy akár azt követően bírásághoz forduljon.
Végezetül mit tanácsolunk olvasóinknak?
Ma a lakásvásárló az ajánlatok bőségével találkozik a lakáspiacon ezért fontos a lakóhely megválasztása mellet a jó hitelfeltétel kikeresése és annak a szabálynak a betartása, hogy lakást csak megfelelő referenciával rendelkező, piacon ismert nevű ingatlanközvetítőtől vásároljon.
Dr. Lakberendezés.hu
hh@lakberendezes.hu
Szerző: Horváth Tamás
Kövess minket a Facebookon
Facebook